27 / 64
הסעות
משהם
ומהסביבה
ליולי עד
3-
- מה
מחזור א'
ליולי
21-
ה
ליולי עד
25-
- מה
מחזור ב'
לאוגוסט
12-
ה
ההרשמה
בעיצומה
קייטנת פסק זמן
ברשימת המומלצים
ובמחיר מיוחד לילדי
ועדי עובדי תעשייה
אווירית ובנק לאומי
קייטנת שחייה
מקצועית
היחידה באזור
הנחה
5%
לילד שני
ולנרשמים
לשני מחזורים
08:00-14:45
שעות הפעילות
הקרקע וכן הגנה מפני עסקה נוגדת לרוכש אחר.
ההגנה נעשית, בדרך כלל, על דרך של חיוב הקבלן לדאוג
לרישום הערת אזהרה נקיה (ללא שיעבוד, עיקול או זכות
נוגדת) על הקרקע לטובת הרוכש, או מתן ערבות בנקאית
לרוכש על כספי הרכישה (בהעדר הערת אזהרה נקיה
כאמור). הגנות אלה של חוק המכר בהן מחויב הקבלן
לפי חוק המכר אינן קיימות אצל רוכש דירה (או משרד)
בקבוצת רכישה.
נקודות תורפה בפרשת ענבל אור ואפשרויות פיתרון
בפרשת ענבל אור התגלו כשלים שונים
בחקיקה:
פרויקטים בשלבים שונים של
13
בפרויקטים (סה”כ
רכישה/תכנון וביצוע), המדגישים את החולשות שפורטו
לעיל בקבוצת הרכישה והצורך בקידום חקיקה אשר עשויה
לתקן נקודות תורפה אלה. מפאת קוצר היריעה אעמוד רק
על חלק מהן. בפרשת זו התברר כי כספי הרוכשים הופקדו
בחשבון כללי (ולא חשבון נאמנות ספציפי) וכי הועברו
ממנו לכאורה תשלומים והוצאות שונות לפרויקטים אחרים
ואף לצרכים אישיים – פרטיים של הגב’ ענבל אור, בעלת
השליטה בגורם המארגן.
בפרויקט מסוים שולמו לבעלי הקרקע ע”י הגורם המארגן
בלבד ממחיר הקרקע.
10% -
(בהתאם להסכם הרכישה) כ
אשר שולם על ידי
₪
מיליון
10-
סכום נוסף של למעלה מ
הרוכשים (למעלה ממחצית תמורת הקרקע), לא הופקד
בחשבון נאמנות ספציפי של הפרויקט לטובת רכישת
הקרקע ולא הגיע לבעלי הקרקע, אלא “נבלע” בחשבון
הכללי ו”התאדה”.
אכן נרשמו במקרה זה הערות אזהרה לטובת הגורם
המארגן והרוכשים (בעקבות התשלום הראשון לבעלי
מן התמורה), אך נקבע כי
5%-
הקרקע בשיעור הנמוך מ
אם לא תשולם יתרת התמורה, יהיו בעלי הקרקע רשאים
לבטל את חוזה רכישת הקרקע ולהביא למחיקת הערות
האזהרה. ברור לפיכך שרישום הערת האזהרה במקרה
זה איננו מהווה הגנה ממשית לרוכשים. במקרה אחר
” אשר הוכן
0”
נטען כי עלויות הבנייה של הדירה בדוח ה
על ידי שמאי מקרקעין עבור הבנק לצורך בקשה לליווי
פיננסי – דו”ח המהווה למעשה את “התכנית העסקית” של
מעלויות הבניה אשר הוצגו
30%-
הפרויקט, היו גבוהות בכ
בפני הרוכשים. עלויות הבניה אשר הוצגו במקרה זה בפני
הרוכשים כמחיר סופי, לא תאמו את המציאות והיוו מצג
” לא הוצג בפני הרוכשים.
0”
שווא. למותר לציין, כי דו”ח ה
אפשרויות הפתרון בחקיקה:
א. הבטחת כספי הרוכשים בקבוצת רכישה בחשבון
נאמנות ספציפי:
מצב הדברים במקרה האמור היה שונה לחלוטין לו היו
כספי הרוכשים של כל פרויקט מופקדים בחשבון נאמנות
ספציפי של עורך דין (רצוי בפיקוח רואה חשבון) וכאשר
התשלום לבעלי הקרקע היה מבוצע על ידי עורך הדין
כנאמן כנגד הערת אזהרה ומשכנתא או שיעבוד זכויות
(בהעדר אפשרות לרישום משכנתא) בדרגה ראשונה,
כאשר אלה יירשמו על שם כל אחד מחברי הקבוצה.
בהמשך, בשלב הבניה, יבוצע התשלום לקבלן המבצע
מחשבון הנאמנות של עורך הדין לאחר אישור המפקח
ההנדסי בהתאם ללוח התשלומים הקבוע בהסכם
הקבלנות.
ב. תנאים לכשירות הגורם המארגן:
הגורם המארגן יחויב ברישיון ממשרד הבינוי והשיכון, רישיון
אשר יותנה בניסיון בהקמת פרויקטים הנדסיים וידע הנדסי
של הגורם המארגן או הגורם המועסק על ידו.
ג. ליווי העסקה ע”י שומרי הסף:
קבוצת הרכישה תתחייב לשכור שירותי עו”ד וכן רו”ח
שנים לפחות בתחום
10
או כלכלן בעלי ניסיון מוכח של
הנדל”ן, וכן בניהול חשבונות נאמנות בתחום זה.
מעבר לאמור יצוין כי בחלק ניכר מן המקרים, הרוכשים
בקבוצות הרכישה אינם מיוצגים כלל ע”י עורכי דין. הדבר
מוסבר בהיעדר מודעות לסיכונים בעסקה מעין זו.
נראה כי קיים ניגוד עניינים בקבוצת רכישה, הן בתוך
קבוצת הרוכשים והן ביחסים בינם לבין הגורם המארגן
(המיוצג כמובן על ידי עו”ד). חשיבות ייצוג הרוכש ע”י
עורך דין עולה כל עוד המחוקק טרם קבע הוראות מחייבות
בנושאים שונים אשר מקצתם צוינו במאמר זה.
ד. מוסדות הפרויקט – הגורם המארגן, האסיפה הכללית
ונציגות הרוכשים - סמכויות ושקיפות:
קבוצת הרכישה תחויב לכונן את מוסדות הפרויקט
ולהקנות סמכות לאסיפה הכללית להפסיק את השירותים
של הגורם המארגן וכל גורם נוסף או ספק ברוב אשר לא
. הגורם המארגן יחויב להציג בפני הרוכשים
75%
יעלה על
חוות דעת שמאית באשר לשווי המגרש – הקרקע ובהמשך
” כאמור וכן דין וחשבון תקופתי.
0“
דו”ח
* הכותב בעל משרד עורכי דין בשוהם המתמחה
בתחום הנדל”ן ומייצג קבוצת רוכשי דירות שנפגעו
באחד הפרויקטים של קבוצת ענבל אור.
יובהר כי מאמר זה מהווה סקירה כללית של הנושא הנדון
ואין הוא בגדר חוות דעת לביצוע רכישת נכס כלשהו.
27
293
גליון
אבן שהם