26 / 64
בירות ישראליות:
מלכה, אלכסנדר ועוד
בלבד
₪ 49 -
יח' ב
4
052-2514441 | 03-5178676 |
מעל מגה, מול הדואר
|
שוהם
161
עמק איילון
* ט.ל.ח * עד גמר המלאי
י י נ ו ת ה ש ו ה ם ל ק ב ל ת כ ל ה מ ב צ ע י ם
ח פ ש ו א ו ת נ ו ב -
מרימים כוס בירה לחיים
ב י ום העצמאות
מרימים כוס בירה לחיים
ב י ום העצמאות
ויינשטפן
חצי ליטר
יח'
5
₪ 50-
ב
קורונה
יח'
4
₪ 27-
ב
גולדסטאר
יח'
6
₪ 33-
ב
גולדסטאר
לא מסונן
יח'
6
₪ 37-
ב
קסטיל
רוז'
יח'
4
₪ 45-
ב
אפשרות למשלוחים
052-2514441
עו”ד אביעזר גרואר
קבוצת רכישה – נקודות תורפה, כשלים ופתרונות
“קבוצת הרכישה” הוקמה במטרה להוזיל את מחיר
הדירה לקונה, הן בפרויקטים קטנים/בינוניים ולאחרונה
גם בפרויקטים גדולים. כך למשל פרויקט “יונייטד שרונה”
יחידות דיור
324-
בדרום הקריה בתל אביב, המיועד ל
ושטחי משרדים ומסחר בהם נרכשה הקרקע מן המנהל
מיליארד (כולל מע”מ). בהתאם לכך
1.25-
בסכום של כ
מחיר מרכיב הקרקע בלבד, הממוצע, לדירה בפרויקט
.₪
מיליון
3.5-
“יונייטד שרונה” עומד על סך של כ
ההפחתה במחיר דירה לקונה בקבוצת רכישה בהשוואה
20% -
לאותה דירה הנרכשת מקבלן עשויה להגיע לכדי
ואף יותר והיא נובעת מהוזלת מרכיבי הקרקע, הבניה
ולעיתים גם המיסוי. לצורך ההמחשה, באחד הבניינים
ברמת גן אשר שווקו על ידי חב’ אור סיטי מקבוצת ענבל
עבור
₪
מיליון
1.34 – 1.16
אור, היה אומדן המחיר הכולל
חדרים (מרכיב הקרקע ומרכיב הבניה) ואומדן
3
דירה בת
.₪
מיליון
1.6 – 1.5
חדרים היה
4
המחיר עבור דירה בת
העיקרון העומד מאחורי קבוצת הרכישה הוא, שהקונים
הם אלה הרוכשים בעצמם את הקרקע מבעלי הקרקע
והם המזמינים את שירותי התיכנון וכן את שירותי הבניה
מחברה קבלנית (בניה עצמית משותפת), זאת בניגוד
לרכישה מקבלן בה הרוכש מקבל דירה בנויה ומושלמת
(“מפתח”) ללא מעורבות מצידו בתהליך.
בקבוצת הרכישה קיים גורם מארגן (הקרוי לעיתים
“המנהל” או “מארגן הקבוצה”), אשר תפקידו לבצע את
הפעולות המרכזיות של רכישת המגרש, הזמנת שירותי
התכנון לפרויקט והזמנת שירותי בנייה וכן לתאם בין
הרוכשים המתקשרים בעסקה זו אשר אין להם היכרות
מוקדמת בדרך כלל.
הגורם המארגן הינו החוליה המרכזית בפרויקט - עמוד
שדרה והוא גם שוכר עבור הקבוצה שירותי ייעוץ משפטי,
וייעוץ כלכלי וכן את הגורם המממן (הבנק). ואכן, בסיכומו
של דבר, פרויקטים רבים של דירות מגורים ומשרדים הוקמו
באמצעות קבוצות רכישה בתמורה הנמוכה משמעותית
ממחיר אותן יחידות אשר נמכרו ע”י קבלן.
יצוין כי ברוב המקרים הגורמים העומדים מאחורי הפרויקט
המבוצע על ידי קבוצת הרכישה הינם גורמים מקצועיים,
מנוסים, אחראים ויעילים, לרבות עורכי הדין המלווים את
העסקה.
“פרשת ענבל אור” אשר עלתה לכותרות בתקופה
האחרונה הציבה תמרור אזהרה בפני רוכשים במסגרת
קבוצת הרכישה. כדי לבחון את הדברים, ראוי תחילה
לערוך השוואה בסיסית של מספר פרמטרים מרכזיים בין
רכישה מקבלן לרכישה במסגרת קבוצת רכישה.
תמורה ומועד מסירה:
ברכישת דירה מקבלן מקבל הקונה נכס בנוי וגמור
(“מפתח”) במחיר סופי ובמועד מוגדר מראש. התמורה
ולוח הזמנים בדרך כלל קבועים וקשיחים. התמורה
הינה סופית ולא ניתן בעיקרון לחרוג ממנה וכך גם מועד
המסירה. בהתאם לכך נקבעת גם סנקציה (פיצוי) לחריגה
ממועד המסירה לאחר תקופת ארכה מוסכמת (“גרייס”).
לעומת זאת, ברכישה באמצעות קבוצת רכישה, “אני”–
הרוכש הוא הבעלים של הקרקע לאורך כל התהליך
(בעקבות הרכישה של המגרש) ואני, הרוכש, הוא זה
שאחראי להליך התכנוני ולקבלת היתר וכן להתקשרות
עם החברה הקבלנית להקמת המבנה (באמצעות הגורם
המארגן).
במצב דברים זה, אל מי אבוא בטענות כאשר למשל, לא
ניתן היתר בניה לבניית כל היחידות בבניין, או במקרה בו
שטח דירה שאושר קטן משמעותית מזה שתוכנן, או לא
אושרו מחסן או חניה נוספת וכמובן במצב בו חל שינוי
משמעותי בעלויות ובלוח הזמנים? בהתאם לכך, בעסקה
של קבוצת רכישה, ההתייחסות למרכיבי התמורה - מחיר
הקרקע ומחיר הבניה הינם ברמת “אומדן” בלבד.
בהצטרפות לקבוצת הרכישה לפני קבלת היתר בניה
ובחירת קבלן, כפי שנעשה ברוב המקרים, נושא לוח
הזמנים והתמורה אינו סגור ויש לקחת בחשבון אפשרות
לשינוי, גם מהותי, בנושאים אלה. לא אחת נדרש הקונה
להוסיף סכום ניכר לתמורה או קיימת חריגה משמעותית
במועד המסירה בפועל. מצב דברים בעייתי זה לא מתקיים
בדרך כלל ברכישה מקבלן.
יצויין כי בחלק מקבוצות הרכישה נקבע כי הגורם המארגן
יישא בתוצאות השינוי בעלות הבניה או במועד המסירה.
שימו לב לכך, שלא פעם הוספו תנאים אשר שוללים
למעשה את הזכות לפיצוי.
הגנה על כספי הרכישה והעסקה
חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות),
מעניק הגנה לרוכש דירה מקבלן כדי
1974 –
התשל”ה
להבטיח את כספי הרכישה במקרה של פשיטת רגל או
פירוק של הקבלן/החברה הקבלנית וכן הגנה לרוכש דירה
מפני עיקול זכויות של בעל הקרקע על ידי נושים של בעל
איך נשקיע מבלי ליפול קורבן לפרשת ענבל אור?
a v i e z e r @g r a u e r - l a w. c o m
26
293
גליון
אבן שהם