46 / 68
בעניין הנדל"ן
שלי / מנהלת סניף אנגלו סכסון שוהם
שלום לכולם,
אני פוגשת רבים שעומדים בפני מכירה של נכס שמתלבטים בשאלה
כיצד למכור את הנכס. האם לפרסם מודעה בעיתון, באינטרנט או לפנות
לשירותי איש מקצוע? כל זאת מתוך מטרה להוריד את העול מכתפיהם
ולתת לאיש, שזה מקצועו, לנהל את המכירה ואת המשא והמתן על כל
הכרוך בכך.
הדילמה העיקרית היא האם אכן לפנות למספר גורמים מקצועיים
שיסייעו במכירה של הנכס או לפנות לאיש מקצוע אחד בלבד לצורך
המכירה מה שנקרא בשפה המקצועית “בלעדיות “.
ראשית, נבהיר מהי “בלעדיות”. מדובר בהתקשרות חוזית, נוספת על
הסכם הזמנת שירותי תיווך רגיל, בן בעליו של הנכס המעוניין למוכרו
לבין יועץ נדל”ן. במסגרת ההתקשרות, מסכימים הצדדים כי היועץ יוציא
את הדירה למכירה והיה אם נסגרה עסקת מכר בתקופת הבלעדיות
יזכה היועץ והוא בלבד, לתשלום המוסכם בחוזה. המוכר מתחייב מצידו
שלא להעביר את הדירה לידיו של יועץ אחר. בעל הנכס יעביר ליועץ
את האחוז המוסכם ממחיר העסקה בכל מקרה, בין אם הרוכש הגיע
באמצעות היועץ ובין אם לאו.
היועץ מגיע לדירה, מייעץ למוכר כיצד להכין את הדירה למכירה באופן
שימקסם את מחיר המכירה וקובע ביחד עמו את המחיר הרצוי בהתאם
למחיריהם של נכסים דומים באזור ברבעון האחרון. למעשה, היועץ
מלווה את המוכר מהשלב הראשוני ביותר של הכנת הדירה למכירה,
דרך מיון הרוכשים הפוטנציאליים וכלה בניהול משא ומתן בנושא
התשלום.
הפוטנציאל הגדול ביותר של עניין הבלעדיות הוא מאמצי הפרסום
שעומדים לרשות יועץ הנדל”ן לצורך הפצת הנכס. מדובר בפרסום
בתפוצה גדולה הרבה יותר ממה שמתאפשר לאדם פרטי, על מנת
להביא קונים מתאימים במחיר הרצוי. בין האמצעים שעומדים לרשותו
לא רק אינטרנט ועיתונים אלא גם שלט במרפסת, פרסום במדיות כמו
במסגרת פרסומי הנדל”ן בעיתונות, פורטל רשת וכדו’.
ברגע שהיועץ יודע שהדירה נתונה לו בבלעדיות הוא יתאמץ הרבה
יותר כדי למכור אותה. הוא זה שעומד בין המוכר למתעניינים, מסנן
רוכשים לא רציניים, מנהל ומתזמן את הביקורים בנכס וחוסך למוכר
את כל ההתעסקות. אמנם אנחנו – היועצים באנגלו סכסון - לא
מתחייבים להביא כמות מסוימת של רוכשים אבל אנחנו נוהגים לתת
דיווחים שוטפים ללקוחות בעל פה, ודיווח בכתב אחת לתקופה קבועה
שמקובלת על שני הצדדים.
לצערי, מסתבר שבפועל הישראלים לא תמיד מבינים את החשיבות
והיתרונות שבהליך הבלעדיות ורוב המוכרים עדיין לא פתוחים לנושא
הבלעדיות בתיווך. אבל הנתון הפחות מוכר לדעתי הוא, שאם דירה
בבלעדיות נמכרת בתוך זמן קצוב, הזמן הממוצע לדירה רגילה בשוק
הוא פי ארבעה.
הישראלי הממוצע נרתע מבלעדיות ולא תמיד בצדק. הרתיעה מקורה
בחוסר אמון כלפי מתווכים, חוסר אמון המושרש היטב בתפיסה שלנו
ומנוגד לחלוטין לתדמית המתווך/יועץ הנדל”ן בארה”ב ובאירופה, שם
גם הבלעדיות היא מוצר נצרך הרבה יותר. יש גם משהו בישראליות
שגורם לחשש מקשר מחייב מתוך תפיסה שמתווכים נוספים, פירושם
מאמץ רב יותר, אך לא תמיד זה נכון ובדרך כלל הבלעדיות , בדרך
השיווקית של אנגלו סכסון, מניסיוננו, בהחלט מקדמת את האינטרסים
של בעלי הנכסים.
הבלעדיות משמעותה היא יותר התחייבות של יועץ הנדל”ן כלפי בעל
הנכס. בהסכם הבלעדיות שנוסף להסכם הזמנת שרותי התיווך צריך
להיות מפורט מה נותן ומתחייב יועץ הנדל”ן לתת לבעל הנכס. בפרוט
זה צריכות להיכלל לפחות שתיים משש פעולות שיווק המצוינות בחוק
(אלא אם כן סוכם בין היועץ והמוכר סיכום אחר המקובל על שני הצדדים
ונחתם בהסכם). תקופת הבלעדיות לא תעלה על ששה חודשים על פי
חוק (בנושא מכירת בתים ודירות מגורים) ועוד לידיעה, חוק המתווכים
קובע שהיה ויועץ הנדל”ן לא ביצע בתום שליש מתקופת הבלעדיות
פעולות שיווק כפי שסוכם עליהן יכול המוכר לסיים את הבלעדיות .
קבלת נכס לטיפול בלעדי הוא עניין שאני והרשת שלי, אנגלו סכסון,
מתייחסים אליו במחויבות עמוקה. כל זאת כדי לסייע למוכר להביא את
העסקה הטובה ביותר לצדדים. לשם זה בנינו תכנית שיווקית מקצועית
מיוחדת, כדי שבעל הנכס יוכל למוכרו במהירות המקסימלית, במחיר הוגן
ובטרחה מינימאלית מצידו, בשיתוף פעולה מלא בין המוכר ליועץ שלו.
כיצד
למכור
נכס
46
גליון 832
אבן שהם
קצת על מספרים לשנת 3102
נירה נחום / נון שירותי חשבונאות וביטוח
שנת 3102 כבר כאן, וגם הבחירות הארציות מאחריינו, אספתי עבורכם קצת
מספרים ממסדרונות מס הכנסה.
מספרים שנוגעים ברובנו בין אם אנחנו שכירים או מעסיקים.
, שכר המינימום
₪ 4,300
שכר מינימום: החל 2102/01/10 שכר המינימום הינו
.₪ 23.12
לשעה הינו
חוק הפנסיה:
תנאי הזכאות להפרשות לפנסיה תחת חוק הפנסיה:
גיל מינימאלי של 12 לגבר ו- 02 לאישה ומקסימלי לפי גיל פרישה שנקבע בחוק.
מה - 9002.1.1 נדרשים לפחות שישה חודשי עבודה לפני שניתן להפריש לפנסיה.
מי שמתחיל עבודה חדשה ויש לו ביטוח פנסיוני, יקבל את ההטבה כבר מיומו
הראשון במקום העבודה. ההפרשות לפנסיה יבוצעו שלושה חודשים לאחר
תחילת העבודה רטרואקטיבית .
החל משכר עבודה ינואר 3102 המשולם בפברואר 3102, הפרשות המעביד
%5 פיצויים. מהעובד ינוכה %5, קרי
+
יעמדו על %01 המחולקים %5 תגמולים
יועבר בסך הכול %51.
סיום עבודה בגיל 76: בית הדין הארצי לעבודה פסק כי בהגיע עובד לגיל 76, אין
להפסיק את עבודתו בצורה אוטומטית.
יחויב העובד בהצמדה,
₪ 7,680
ריבית על הלוואה שניתנה לעובד: עד לסכום של
מעל לסכום הנ”ל יחויב בריבית בגובה של %74.5.
לחודש.
₪ 105
טלפון סלולארי: שווי השימוש לשנת 3102 עומד על
לשנת עבודה . במקרה
₪ 12,120
מענק פרישה פטור ממס: פטור ממס עד לגובה
.₪ 24,260
של מוות
חישוב נפרד לבן/בת זוג לא רשום, כפוף להוראות סעיף 66(ה): הסכום המרבי
.₪ 49,680 :
לתשלום שכר
מדרגות מס על הכנסות מיגיעה אישית
הכנסה חודשית
שיעור המס
הכנסה שנתית
עד 082,5
10%
עד 063,36
מ- 182,5 עד 010,9
14%
מ- 163,36 עד 021,801
מ- 110,9 עד 000,41
21%
מ-121,801 עד 000,861
מ- 100,41 עד 000,02
31%
מ- 100,861 עד 000,042
מ- 100,02 עד 038,14
34%
מ- 100,042 עד 069,105
מכל שקל נוסף
48%
מכל שקל נוסף
*מס נוסף מעל: 036,76
50%
*מס נוסף מעל: 065,118
הכנסה של נכה: סעיף 9 (5) (א) “הכנסה מיגיעתם האישית של עיוור או של נכה
שנקבעה לו נכות של %001, או נכות של %09 לפחות מחמת שלקה באיברים
שונים והאחוז האמור הוא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באיברים השונים
שבלעדיו היה נקבע אחוז נכות של %001 לפחות, כמפורט”:
תקופת הנכות
₪
יגיעה אישית
₪
לא מיגיעה אישית
עד 481 יום
אין פטור
אין פטור
מ- 581 – 463
72,240
72,240
מ- 563 ומעלה
602,400
72,240
מספר ימי הפטור
X 602,400 :
הנוסחה לחישוב סכום הפטור
המידע המובא הינו כללי ואין לראות בהם את נוסח החוק והתקנות, לפרטים
נוספים והרחבות ניתן לפנות למשרדנו.
נון שרותי חשבונאות יעוץ מס התאמת ביטוח פנסיוני ביטוחי חיים 8797979-30
365