אבן שהם - גיליון 359

20 359 גליון אבן שהם > אקטואליה של רשויות בכלל בהקשר של שטחים בעלי אופי ציבורי הרשומים כפרטיים מבחינה קניינית, ולגבי שוהם באופן ספציפי, והצטרפתי לוועד הקיים. בהמשך גילינו שיש הבדלי גישות בין חברי הוועד, שחלקם מעוניינים כרגע למצוא פתרון משותף עם המועצה בדרך של הידברות, וחלקם האחר שבע אכזבה ותסכולים וכבר פחות מאמין בהידברות. החלטנו להתפצל והיום אנחנו פועלים כשני ועדים שונים שלכל אחד גישה שונה. יש בינינו כבוד הדדי רב, וכל אחד מבין את החשיבות של הועד השני, ומכבד את דרכו. מבחינתנו, אגב, דיירי המבננים יכולים לתמוך בשני הוועדים במקביל, לא צריך כרגע לבחור”. למועצה יש יועצים משפטיים המתמחים בניהול מוניציפאלי, האם אתה מרגיש שתחום ההתמחות שלך רלוונטי בהשוואה אליהם?    "אני לא מרגיש נחיתות מול היועצים המשפטיים של המועצה. מבחינת הניסיון שלי עסקתי רבות גם במשפט ציבורי וגם במשפט אזרחי, מקרקעין, חוזים ועוד. ייצגתי את המדינה בדברים דומים בבית המשפט העליון. נמצאת שההתמחות שלה היא בתחום רחל נמימי סבן איתנו בוועד ההידברות גם עו"ד החוזים והמקרקעין, ובעברה היא הייתה מנכ”ל עיריית קצרין, כך שהיא מעורה מאוד בענייני השלטון המקומי, וביחד אני מרגיש שאנחנו צוות מקצועי. בוועד ישנה , עובדת סוציאלית ומתכננת ערים ומתמחה בתחום צילה סטטמן חברה נוספת, של התחדשות עירונית. יש לנו מומחיות מכמה זוויות בנושאים הרלוונטיים. כתבתי טיוטא של חו”ד משפטית שמתעמתת עם חוות הדעת של היועמ”ששל המועצה, זו אני חושב שזה אסף רוזנברג, הוגשה כשהוועד היה מאוחד וחתום עליה גם עו”ד פתח מולם דיון מקצועי אמיתי. הקושי היחיד הוא שאנו עובדים בהתנדבות וזמננו לא בידינו ולכן זה אורך זמן”.  משלמים כמו כולם, מקבלים פחות מתחילת הדרך המועצה טוענת כי אסור לה באיסור חמור לממן עבודות בשטחיםפרטייםבכלל, ובשפ”פיםבפרט. מכאן נגזרשבכל מקרה כמותהכסף שמשולמת ע”י תושבי המבננים חייבת לכסות את עלות העבודות בשטחי המבננים הפרטיים. מהי עמדתכם בנושא? “בחוות הדעת שלנו הראינו למה חוות הדעת של המועצה לא משכנעת ולדעתנו לא משקפת את הדין המצוי, וגם לא את הדין הרצוי.  חוות הדעת מתירה למועצה לפעול בשטחים הפתוחים של המבננים, כך שאין בעיה של סמכות. הויכוח הגדול בינינו לבין היועצים המשפטיים של המועצה, הוא על שאלת האחריות והמימון.  בחוות הדעת של המועצה קבעו היועצים אקסיומה שהאחריות הישירה והראשונה לשטחים היא של בעל השטח, תושבי המבננים, וכי האחריות של המועצה היא משנית. אנחנו חולקים על הקביעה הזאת, שעליה מתבססת חוות הדעת כולה, וטוענים שמרגע שהטענה לגבי האחריות קורסת, היא מפילה איתה חלק גדול מחוות הדעת. לדעתנו שאלת האחריות לנכס מסוים נובעת מהשאלה מהו אופי הנכס. ברגע שהשטח הוא באופיו שטח ציבורי, שאלת הקניין היא שאלה משנית. אם כלל הציבור משתמש בשטח לצורכי מעבר, שהות, משחק, וכד’, אנחנו חושבים שאין סיבה שלמועצה המקומית לא תהיה אחריות על אותו שטח, גם בחלקו העליון (תאורה, גינון וכו), וגם בחלקו התחתון (תשתיות ביוב ומים). ברגע שמגדירים כמה בניינים ביחד כמבנן, אז אופי התשתיות המשותפות שלהם, המשרתות מאות משפחות לפעמים, הופך ממילא לאופי ציבורי. זאת מעבר לעובדה שהציבור כולו חופשי לעשות שימוש בשטחים הפתוחים של המבננים. בראייה שלנו, האופי הציבורי של השטח הוא זה שמטיל אחריות על הרשות המקומית ולשם כך היא קיימת.  דוגמא לנושא היא שמתחת לקרקע של המבננים עוברות גם תשתיות שמשרתות את כל היישוב. כאן המועצה מסכימה שהאחריות לתשתית היא שלה, כך שפתאום הנושא של הבעלות על הקרקע מפסיק להיות רלוונטי בגלל אופי השימוש. אותו דבר, אגב, עם תשתיות עירוניות שעוברות בשטח של בית פרטי ביישוב. זה לא הופך את התושב שגר מעל התשתית לאחראי לה, למרות שהקרקע רשומה על שמו בטאבו, ועל פי חוק המקרקעין גם מה שנמצא מתחת לקרקע הוא בבעלותו. המועצה לוקחת כבדרך קבע אחריות על התשתיות העירוניות על פי אופי התשתית, ולא על פי מבחן קנייני. אנחנו גורסים שאותו דבר בדיוק צריך לקרות גם בשטחי המבננים. בכדי להיות הוגן, חשוב לי להדגיש שאני מדבר אך ורק על השטחים הפתוחים שלא כוללים , לדוגמא, את החניות המוצמדות. החניות הן שטחים פרטיים לכל דבר, כי אופי השימוש בהן הוא פרטי של אדם ספציפי, ואין למישהו אחר זכות שימוש בחניה. חוות הדעת של המועצה מדברת על כך שאי אפשר להשתמש בכסף ציבורי כדי להיטיב עם אנשים פרטיים. כאילו שהשקעה בשטח הפתוח מיטיבה רק עם הבעלים הרשומים של השטח הפתוח. זו טעות קודם כל משום שמשטח פתוח מוזנח סובלים כלל התושבים, ובמיוחד שזה שטח שכלל הציבור יכול לעשות בו שימוש. יש שם גם דיון בנושא “שוויון” בשרותים שהתושבים מקבלים, אלא שזה דיון שלא ניתן לנהל אותו בכלל, כאשר נקודת המוצא היא חוסר שוויון ברור. המועצה מספקת הרבה יותר שירותים ציבוריים לבעלי הבתים הפרטיים מלכתחילה. לא סביר לחשוב שהתשתיות שעוברות בין הבתים ברחבת עדי הן באחריות המועצה, ואילו התשתיות שעוברות בין הבתים ברחבת בדולח הן באחריות התושבים בגלל שהשטח מוגדר פרטי. מה שקובע זה אופי התשתית, לא למי שייכת הקרקע שהוא עובר תחתיה. אנחנו נמצא שברחבת בדולח התשתית כנראה משמשת מספר רב בהרבה של תושבים מאשר ברחבת עדי”. אין פסיקהאו חוקשאפשר להסתמך עליהם בצורהשאינהמשתמעת לשתי פנים? “ למיטב ידיעתי אין. אני מניח שאם היועצים המשפטיים של המועצה היו מכירים משהו כזה, הייתה לכך התייחסות מצידם. אני לא מכיר דיון “בשל” בשאלות האלו של המבננים. כן קיימת פסיקה שמטילה אחריות על הרשות המקומית למפגעים שנמצאים בשטחים פרטיים. יותר מכך, כשראש המועצה פנה למנכ”ל משרד הפנים והציג לו את המצב ואת חוות הדעת, ושאל אותו האם הוא יכול להתיר למועצה לתת שירותים, המנכ”ל הפנה את ראש המועצה בחזרה לחוות הדעת שהזמינה המועצה מיועציה. בהחלט יתכן שאם חוות הדעת הייתה אחרת, גם התשובה של משרד הפנים היתה אחרת. בכל מקרה, מאופי התשובה, אני בטוח שמשרד הפנים יהיה פתוח לפתרונות מעשיים, אם המועצה ביחד עם נציגי המבננים נגיע אליו ונציג עמדות משותפות”. הפתרונות של ועד ההידברות עו”ד גלעדי, למוד ניסיון, מבין שחוות הדעת של המועצה לא תשתנה מן הקצה אל הקצה, ולכן הציג בפניה גם הצעות פרקטיות שיעקפו את המחלוקת:   “בחוות הדעת שלנו הצענו גם דרכים שיש בהן פתרונות שעליהם אפשר להסכים, מבלי להסכים על הבסיס המשפטי. הצענו שני פתרונות: האחד היה השאלה של השטח הציבורי לידי המועצה, לא כולל החניות, ואז הוא יהפוך להיות שטח עם זכויות קניין ציבוריות. השאלה היא כמו שכירות, ללא תמורה. אך במועצה חוששים מהיבטי מס, מכך שרשות המיסים עלולה לפרש את זה כעסקה שהיא בתמורה ולכן היא אולי תחויב במס. כרגע הפתרון הזה לא על הפרק מבחינת המועצה. הפתרון השני הוא ארנונה דיפרנציאלית. הכוונה שהיא שדיירי המבננים יהיו אומנם אחראים על המימון של הטיפול בשטחים הפתוחים - באמצעות תשלום למועצה שתספק את השירות - אבל מימון זה יקוזז מהארנונה שהם משלמים, כלומר: ישלמו פחות ארנונה, וההפרש יהיה בערך הסכום שהם צריכים לשלם למועצה ולחברת ביטוח על מנת לתחזק ולבטח את המבננים”.    גיל ליבנה ניסה להימנע מכך בכדי לא למצב את דיירי המבננים כ”סוג ב”. זה לא מטריד אתכם?  “לא, אני חושב שאולי בעבר זה הטריד, אבל  נראה לי שהיום הגענו לרמה של בגרות ובשלות יישובית, כך שאני לא חושש שבגלל שתושבי המבננים המשלמים פחות ארנונה, הנכסים שלהם ימוצבו כפחות אטרקטיביים, כפי שגיל ליבנה חשש”. בחוות הדעת הסתמכתם על דבריו של גיל ליבנה על כך שהתושבים נקלעו לסיטואציה שלא באשמתם. טוענת המועצה הנוכחית כי אפילו בתקנון של כל הבתיםשהם חלק ממבנן בשוהם, מופיע במפורשסעיף המשית על בעלי הדירותאת כל הוצאותהמתקניםהמשותפים לרבותהקרקע והחניות. נשמע . שהמועצה טוענת שגיל ליבנה שגה בכך שהוא מסיר אחריות מהתושבים “רבים מהתושבים באמת נקלעו לסיטואציה מבלי דעת. אך מכל מקום, הפניה לתקנון לא רלוונטית. התקנון מסדיר את הזכויות והחובות של הדיירים בינם לבין עצמם, ולא בין הדיירים לבין הרשות המקומית. הרי התקנון ניתן לשינוי ע”י הדיירים, כך שאם הבעיה היתה בתקנון, הדיירים היו פשוט משנים אותו וקובעים שהמועצה אחראית לתשתיות. צריך לבחון את הדברים ברמת המשפט הציבורי. רשות מקומית כפופה למשפט הציבורי שכולל במיוחד את המשפט המינהלי והמשפט החוקתי, מכוחם חלות על הרשות המקומית החובות להתנהג בהגינות, בסבירות ובנאמנות כלפי התושבים שלה. צריך להסתכל על החובות האלה הרבה מעבר לזווית הצרה דרך החור של הגרוש. ראש המועצה פנה מיוזמתו למשרד הפנים והצהיר שהוא מעוניין לטפל גיל רשמן ועינת יגר חברי הוועד הנוספים שפרשו